投資で自分のお金を増やしたいと考えた時に、土地や建物に投資する不動産投資もその候補の１つとして挙がってくると思います
株とFXしか投資をやったことがない僕としては、物件という実体のあるもののやり取りが絡むのは何となくめんどくさいイメージを持ってしまいます
ですが、不動産投資は不動産投資にしかない特徴がありそれを上手く生かすことができれば利益を生み出しやすくなります
不動産投資と聞いたときに一番にイメージする家賃収入だけが収益のすべてではありません
この記事では３つの不動産投資のキャッシュフローを紹介します
家賃収入
不動産投資で一番に思い浮かぶキャッシュフローは、やはり賃貸などの家賃収入だと思います
家賃収入による収益は投資金額の3〜10％だそうです
それだけでも十分な気もしますが、不動産投資がもたらしてくれる利益はそれだけではありません
入居者が代わりにローンを払ってくれる
あなたが不動産を人に貸しているとき、当然入居者は家賃をあなたに支払います
あなたがその不動産をローンを組んで買っている場合、入居者が代わりにそのローンを払ってくれます
入居者があなたのローンの利息だけでなく、元金も支払ってくれます
不動産投資を始めるときに資金が足りないと思っていても実際はそうでもないかもしれないということです
アパートを買うためのお金をすべて自分で用意する必要はなくて、入居者に払ってもらうという考え方もあるのです
このリターンはキャッシュフローに加えて、実際にあなたに利益をもたらします。そのリターンは10〜20％以上になることもあります
いいことだけをいうのは危険なので一応書いておくと、もしアパートをローンを組んで買って入居者が全く見つからなかった場合、入居者に代わりにローンを払ってもらうというこの考え方は成り立ちません
リスクがゼロの投資はないということを念頭におきつつも、軍資金が足りないという理由だけであきらめず上手くやれる方法を考えてみましょう
減価償却
このリターンは実際に誰かが投資家に現金を支払ってくれる人がいるわけではありません
これを「ファントムリターン」と呼ぶ人もいます
投資家は通常、課税所得から減価償却費を差し引くことができます
この節約により、投資に対してさらに5〜10％の利益が得られます
不動産投資のよくある質問
不動産投資にはどのくらいの初期資金が必要ですか？
土地・建物の価格、ローン返済能力、頭金割合などによって異なりますが、自己資金で用意すべき目安やローン活用の方法を知っておくとよいでしょう。
空室リスクはどのように管理すればいいですか？
立地や物件・間取りの選定、賃料設定、入居者対応、設備メンテナンスなどで空室を防ぐ工夫があります。
賃貸経営で必要な管理業務にはどんなものがありますか？
家賃回収、入居者募集、契約更新、トラブル対応、点検・修繕、清掃、税務処理などがあります。
減価償却はどれくらい節税に役立つのですか？
減価償却の計算方法・耐用年数などによって異なりますが、節税効果のシミュレーション例を示すと読者にとって有用です。
不動産を売却する際のキャピタルゲイン税はどうなりますか？
所得税・住民税・譲渡所得税の仕組みや控除、所有期間による税率の違いを説明しておくと参考になります。
ローンを組む際の注意点とは何ですか？
金利タイプ（固定／変動）、返済期間、繰上返済条件、審査基準、担保設定などを把握しておく必要があります。
物件の立地選びで重視すべきポイントは？
駅近さ、交通網、周辺の生活利便性（商業施設、学校、病院など）、将来のまちづくり計画などが重要です。
管理会社を使うメリットとデメリットは？
日常業務を委託できる反面、管理手数料が発生する点。委託範囲（家賃回収、クレーム対応、修繕手配など）の違いを紹介するとよいです。
リスク（天災・災害・法規制の変更など）にどう備えるべきですか？
火災保険・地震保険、維持修繕予備金の積立、法改正や税制改正リスクを念頭に置いた計画設計など。
不動産投資と J-REIT（不動産投資信託）はどう使い分けるべき？
実物不動産と J-REIT の特徴の違い（流動性、手間、リスクの所在など）を比較し、投資スタンス別の使い分け案を示すと有益です。
まとめ
不動産投資をしたときの投資家にプラスになる要素３つを簡単に紹介しました
・家賃収入
・ローンを借主が肩代わり
・減価償却
普段の生活ではあまり意識しないお金の流れが不動産投資を行うと発生することが分かったと思います
他にも身の回りのキャッシュフローに着目することでお金を稼ぐチャンスを見つけられるかもしれませんよ
キャッシュフローについてもっと学びたいなら・・・・
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